【案例导读】

    在很多仲裁案例中，出租房屋为小产权房，并未取得不动产权证，那么，未取得不动产权证的小产权房对外出租签订的房屋租赁合同有法律效力吗？

　　【案情简介】

德州市民王某称：2017年12月25日与李某签订《房屋租赁协议书》，将其自有的位于德州运河开发区某小区501号房屋出租给李某，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期3年，每年租金21600元，李某每年1月10日和6月10日前各支付一次，每次预付租金10800元。

协议签订后，王某按照协议约定，将房屋出租给李某，但李某仅在2018年1月10日向王某支付房屋预付款10800元，至2019年7月初申请仲裁之日李某再未向王某支付租金，王某多次向李某追讨未果，故向仲裁委申请仲裁，请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，并支付租金21600元。

经仲裁委工作人员按法定程序送达法律文书后，李某出庭应诉，辩称搬进小区后得知该小区是小产权房，涉案房屋没有不动产权证，租赁合同无效，不需要支付租金。

　　【仲裁审理】

仲裁庭认为：李某承租的房屋未取得不动产权证书，双方签订的《房屋租赁协议书》无效，但李某实际使用了涉案房屋，应参照租赁协议中关于租金的约定向王某支付租金21600元，并将涉案房屋返还给王某。

　　【法理评析】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。